澳英娱乐场网址可靠吗_“不动产统一登记”来了!房价就能降了?

 2020-01-10 13:31:08   热度:4348  

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澳英娱乐场网址可靠吗,来源:小白读财经(id:veekn365)

近日,媒体报道称,最迟2017年年底,全国所有市县的“不动产统一登记”房源信息将全部接入国家级平台。

这似乎“有意无意”地告诉大家,只要进行过登记,一个人在全国有几套房子都可以依法查询。纪委、监察机关、银行系统和税务部门可以在此基础上联手,不法分子和炒房团将可能面临不断紧缩的“绳索”。

嗯,小白认可“不动产统一登记”的做法。起码,我们普通百姓的房产权益得到更加规范的确认和登记,方便买卖,利于贷款。可是,众人内心中隐含着“大降价”的想法估计是难以实现了。

为何?

因为“土地相对稀缺”的问题没有解决。

我们以北京市为例:

前不久,北京市政府常务会议审议通过了《北京市2017年国有建设用地供应计划》,明确今年北京市计划供应土地面积为3900公顷,比去年减少200公顷。

住宅用地指标只有610公顷,占比为15.64%。而且,这610公顷的住宅用地中,350公顷将是全市保障性安居工程用地,83公顷是单列自住商品房用地(购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政),剩下的177公顷才是普通商品房用地。

那1公顷有多大呢?

小白告诉你,相当于长100米、宽100米的“豆腐块”那么大。

假设一个3口之家居住面积为60平方米,住宅容积率为3,那么北京市新增的177公顷普通商品房用地可以装下26.55万人。

与之对比,《贵阳市2017年度国有建设用地供应计划》显示,今年贵阳市供应土地2254.25公顷。

可以发现,住宅+商服用地,一线城市-北京为920公顷,三线城市-贵阳为858.11公顷,总量上相差不大。然而,在住宅用地这块,贵阳市的保障性安居工程用地119.68公顷,普通商品房用地286.30公顷,多于北京市的177公顷。

假设一个3口之家居住面积为60平方米,住宅的容积率为3,那么贵阳市新增的286.30公顷普通商品房用地可以装下42.94万人。

简单对比可知,北京市相比贵阳市承受着更大的人口压力,却获得更少的土地供应,普通商品房用地更加“稀缺”。

虽然全国范围内,各个城市土地供应情况有所差异,但大城市土地供应相对小城市土地供应紧张却是实情。

如果我们多费些脑力,就会发现北京的土地供应紧张,但贵阳也谈不上宽裕。要知道,在美国的三线城市,家家住“别墅”是很正常的事情。目前,即使是在贵阳,估计大家还得买商品房,选楼层,住格子屋。

我们会发现,几乎所有城市的土地供应都没有“宽裕”这一说法。

我们仅凭感性认知,就可知土地有点紧!数据统计则更清晰地验证了我们的感受。为此,小白将全国的土地(960万平方公里)划成100等份。

其中:

耕地:14%

村庄、工矿、道路等建筑用地:3%

城市商用和住宅用地:0.5%

我们超过一半的人口居住在这0.5%的国土上面。

或许有人会说,我国“地少人多”,为了保护耕地,不得不如此。

让我们与其他国家比较一下,我国建筑用地占国土总面积的比例差不多是美国的60%,法德日的20%-30%。即使与日本这种标准的”地少人多“国家相比较,我们还是太挤了。

况且,我们可以拿出占国土面积3%的村庄、工矿、道路等建筑用地的部分指标置换城市商用和住宅用地,以保证耕地面积不缩水。用得好,可能还会新增些耕地。

看了小白的分析,有没有突然间发现“地少人多”没那么严重了?

理论上,地挺多的,实际上,却没有多少地跑到市场上。因为,一双无形的手在调控土地供应。

看到上文提到的《xx市2017年度国有建设用地供应计划》就可以知道,我们的土地供应有全国统一性规划,具体到每个城市的投放量都有细致的计划,精确到多少公顷。

土地的供应非常类似货币的供应,就像我们央行可以调控货币的供应量和利率一样,国土资源部也在扮演着类似”土地央行“的角色。

于此同时,xx市地方政府的”土地财政“也是以《xx市2017年度国有建设用地供应计划》为基础,每年通过“卖地”获取城市建设和维护所需的资金。2016年,苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳,9个城市“卖地”收入超过千亿元。

不过,不要觉得这些城市捞了大笔油水,能有丰厚的盈余,君不见,人家地铁、公路、产业园满地修,花钱的事情一刻也不消停。

正因为“花钱”的事儿实在太多,赚100元,花100元的保守财政模式肯定支撑不住,因而比”土地财政“规模更加庞大的“土地信用”孕育而生。简单讲,就是拿土地做抵押,借钱。

1、2016年,地方债发行总额为6.05亿元,同比增长近60%,多以土地为信用基础。

2、地产公司同样通过手中的“土地”向银行贷款。2016年财报显示,万科资产负债率为80.54%,恒大为85.75%,碧桂园为86.20%。高资产负债率似乎是地产行业的惯例。

3、因为土地,政府和地产公司背了债,我们个人也不例外,一起背。五大国有银行将贷款总额的24%-30%投放到住房按揭贷款中。面对数据,小白想到的是无数个步履蹒跚的房贷家庭。

没错,在这个链条上,所有人都在背债,为城市化借钱。

在国土局这个“土地央行”的“调控”下,土地出现了相对“稀缺”的现象,非常多的资金附着在土地上面。

是不是觉得憋屈?

要是看到美国的大片独立住宅后,我们可能更感憋屈了,怎么别人都活得那么好,我们却这么辛苦。难道操劳一辈子就为了“一套房子”么!

为了抚慰大家的心灵,小白只得举些反例。

许多拉美国家,建筑用地被随意占用,贫民窟漫山遍野。这种情况下,“拥有”一套房子不是什么难题,只要你在一块荒山上搭个窝棚就可以了,里约热内卢就是典型的例子。只是政府不能从贫民窟获得任何收入,房子没有确定的产权,银行也不乐意给贫民窟里面的房子贷款。

没有学校,没有医院,没有道路,没下水道……,一群人慌乱地扎堆在一起,没什么就业机会,踢足球和加入帮派成了年轻男孩的两大出路。

土地资源类似钞票,如果钞票印发没有任何限制,所有的纸都能变成钞票,那么钞票将没有任何“信用”。

只有维持土地资源在一定程度上的稀缺性,才使得土地资源有价值,卖出好价钱,支撑城市化所需的公共设施和服务的费用。

当然,土地过度稀缺,价值过高,也会导致城市发展和居民合理需求得不到满足。

香港面积为1104.43平方公里,却大手笔的将734.45平方公里(占比66.5%)的土地划入林地/湿地/草地加以保护,仅将76.20平方公里的土地(占比:6.9%)划入住宅用地,最后香港人均住宅用地只剩10.43平方米。

小白认为,全国所有市县的“不动产统一登记”房源信息统一接入国家级平台若仅仅为查抓贪腐分子,显然格局太小。更深远的影响,可能是国土局对“土地”信息的掌控力逐渐向央行对“货币”的掌控力度靠拢,“土地央行”更加名副其实。

小白举例:

现在,你在银行有多少钱,央行是清楚的。

未来,你有几套房,国土资源部是清楚的。

国土资源的调控方式也就更加细腻了。譬如:

a市的地少了,明年就加点;b市的地多了,明年就减点。

我们可能得为选择a市或b市而纠结了。

实际上,这个全国性不动产信息登记系统最终完善后,房产税和遗产税征收的基础数据库也就建立了。合法土地和房产的确权也就完成,其他无法合法流通的房屋,财富和社会流动就此断层。